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Gestiamo il mutuo in sicurezza

Come si richiede un mutuo e chi può farlo? Quali sono la tipologia e la durata consigliate? Conviene procedere con un’estinzione anticipata? Come interpretare le clausole e quando è possibile cancellarlo?

Chiedere e ottenere un mutuo per l’acquisto della casa, oggi, è un’operazione a portata di tutti. Normalmente è sufficiente rivolgersi ad una banca e produrre i pochi documenti che questa chiede. Non si giustificano, perciò, percentuali rilevanti richieste talvolta da “mediatori finanziari”.

Sebbene sia semplice, è un’operazione che spaventa, soprattutto i soggetti più giovani. Il nostro intervento è previsto dalla legge, in quanto l’ipoteca viene iscritta
nei registri immobiliari. Ci prendiamo la responsabilità di fare scelte giuste e sicure.

Chiedere un mutuo

Come abbiamo già anticipato nelle pratiche di mutuo è centrale il ruolo del Notaio. Il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.

Tuttavia, il Notaio non si limita a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell’immobile concesso in garanzia

Verifica infatti l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente e  impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti. Con la sua esperienza e preparazione può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, eliminando le clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale.

Interessi

Il tasso degli interessi può essere fisso, variabile e misto. Vediamo cosa significa, esaminando uno alla volta. Il primo è il tasso fisso, che prevede rate costanti che non subiranno modifiche e variazioni.

Il tasso variabile viene stabilito con riferimento a parametri di indicizzazione mutevoli che vengono determinati con criteri di obiettività e certezza. Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato.

Nel tasso misto, il tasso di interesse può variare da fisso a variabile o viceversa. Il tasso di mora, generalmente superiore a quello ordinario, viene applicato in caso di mancato o ritardato pagamento di una rata.

Durata e tipologia di rata

Tra gli aspetti da valutare in un mutuo c’è la durata, cioè del tempo concesso per restituire il capitale ottenuto in prestito e i relativi interessi. La durata del mutuo si evince dal piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata.

Nella scelta della durata del mutuo si deve pertanto valutare principalmente la propria capacità di adempimento, programmando sempre con prudenza gli  investimenti

Qualora si scelga un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento non potrà variare durante la durata del finanziamento. Nel caso di mutuo a tasso variabile, invece, il relativo piano di ammortamento potrà subire tutte le variazioni dovute all’oscillazione del tasso di interesse.

Trasparenza delle condizioni contrattuali

Oltre al tasso di interesse, il mutuo comprende ulteriori voci di spesa, come i costi di istruttoria, di revisione, di chiusura; spese di riscossione o di incasso; costi di mediazioni svolte da terzi; spese fiscali e per assicurazioni.

In relazione ai costi deve essere inserito nel mutuo e nel relativo documento di sintesi il T.A.E.G. (tasso annuo effettivo globale), che comprende gli interessi e gli oneri per utilizzare il credito e rappresenta la media di spesa del mutuo.

Al contratto deve essere allegato, per espressa previsione di legge, un “documento di sintesi” per fornire al cliente una chiara evidenza delle più significative condizioni contrattuali ed economiche, e nel quale deve essere riportato anche il TAEG.

Trattamento fiscale

Il mutuo con una banca superiore ai 18 mesi può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette. La banca funge da sostituto d’imposta e trattiene direttamente la somma dovuta all’erario, provvedendo poi a versarla.

L’Agenzia delle Entrate, anche a seguito del decisivo intervento del Consiglio Nazionale del Notariato – volto a tutelare i diritti dei cittadini – ha chiaramente affermato che la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente di risolvere anticipatamente il rapporto estinguendo il debito anche prima che decorra la durata minima stabilita dalla legge (diciotto mesi) non determina l’incompatibilità di tali contratti con il regime tributario agevolato.

Estinzione anticipata

Tra le possibilità del mutuatario c’è quella di restituire, in tutto o in parte, il mutuo prima del suo termine, restituendo il capitale senza dover pagare gli interessi maturati fino a quel momento.

Per chi sceglie oggi di estinguere il mutuo concesso da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc.) non è gravato da penali o commissioni in caso di estinzione anticipata.

Cambiano invece le condizioni per chi ha un mutuo contratto prima del febbraio 2007. Qualora fosse prevista una penale per l’estinzione, sì può chiedere ed ottenere dalla banca un ribasso, secondo parametri di legge.

Cambiare mutuo

Un’altra facoltà del mutuatario è quella di variare le condizioni di un mutuo già stipulato, con l’obiettivo di migliorare le condizioni economiche del contratto.

Per modificare il mutuo si può fare un mutuo di “sostituzione”, un mutuo di “rinegoziazione” e una “surrogazione nell’ipoteca”. Per quello di sostituzione è possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo.

Il mutuo di “rinegoziazione” è un accordo fra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo, rispettando il debito residuo del vecchio mutuo. Infine, quello di “surrogazione nell’ipoteca” permette al mutuatario di ottenere un nuovo finanziamento più vantaggioso da una banca diversa.

Clausole contrattuali e tutela del consumatore

Tra gli obiettivi principali del Notaio c’è sempre quello di tutelare il proprio cliente. In questo senso, la legge n. 52 del 1996 ha introdotto nell’ordinamento italiano delle norme protettive dei consumatori nei rapporti contrattuali con i professionisti.

Restano comunque una serie di clausole dubbie, come ad esempio quella che stabilisce che gli estratti conto della banca fanno sempre piena prova contro il debitore o quella sul trasferimento a carico del mutuatario degli oneri tributari diretti della banca.

Per questo motivo il Notaio diventa un garante e nei contratti di mutuo viene inserita una formula di chiusura dove vengono fatte salve le disposizioni inderogabili del Codice del Consumo.

Ipoteca e fideiussione

Nei contratti di mutuo si utilizzano due strumenti di garanzia: l’ipoteca, richiesta dalla banca nella domanda di mutuo, e la fideiussione, inserita spesso nei contratti.

L’ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta. L’ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni.

La fideiussione garantisce il debito del mutuatario con tutti i propri beni presenti e futuri. Spesso la fideiussione viene affiancata alla garanzia ipotecaria, a maggior tutela dell’istituto che concede il prestito.

Sospensione e inadempimento

Può succedere che il mutuatario, per un determinato periodo di tempo, sia in difficoltà a sostenere il pagamento delle rate a causa di determinate condizioni, come ad esempio la perdita di lavoro. In questo caso è possibile sospendere temporaneamente le rate.

Quando diventa chiaro che il debitore non potrà più far fronte agli impegni assunti con la banca, quest’ultima potrà decidere di risolvere il contratto e richiedere immediatamente la restituzione di quanto dovuto.

Se il mutuatario non provvede al pagamento di tale somma, la banca potrà arrivare al pignoramento del bene e inizierà il processo esecutivo che condurrà alla vendita all’asta del bene stesso.

Estinzione e cancellazione

Il mutuo si estingue in automatico con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca, invece, può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca in via formale, fino ad un massimo di 20 anni.

Il Testo Unico Bancario vigente consente al mutuatario, rispettoso degli obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell’ipoteca a cura della banca in tempi brevi e senza aggravio di ulteriori spese.

In alcuni casi specifici, come le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire, il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita. Sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.

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