Proposta di acquisto, contratto preliminare (o compromesso) e l’utilità trascrizione

E' assai frequente che le parti per suggellare la fine delle trattative private per la compravendita di un bene immobile o dopo la firma della proposta di acquisto presso un'agenzia immobiliare, prima del cd. rogito notarile, procedano al perfezionamento del "contratto preliminare" (o compromesso) al fine di regolare alcuni aspetti: programmare il proprio trasloco; preparare (o formare) i documenti occorrenti per stipulare il contratto definitivo; effettuare lavori di manutenzione o di ristrutturazione e così via.

E' importante distinguere la proposta d'acquisto dal contratto preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l'affare venga concluso. E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d'acquisto impegna solo la parte che l'ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare. Non è obbligatorio, ma è molto opportuno che il contratto preliminare sia redatto da un notaio.

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (cd. rogito notarile), con il quale si attuerà compiutamente e definitivamente l'assetto di interessi da essi perseguito, ossia il trasferimento del diritto sull'immobile dal venditore all’acquirente; nel caso uno dei due contraenti nel frattempo cambi idea soccorre la "protezione" derivante dall'articolo 2932 del codice civile, e cioè la facoltà della parte che subisce l’altrui inadempimento di richiedere al giudice l’emanazione di una sentenza che tenga luogo del contratto (di vendita) non concluso e dalla quale dunque derivi l’effetto traslativo programmato con il contratto preliminare.

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.

Dal contratto preliminare nasce l’obbligo di vendere e acquistare solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:

- tra il contratto preliminare e il contratto di compravendita potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone;

- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita o subire un'ipoteca giudiziale, pignoramento o sequestro, concedere una servitù che limita la proprietà.

Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di mettere nel nulla le attività illecite che il venditore abbia compiuto nel frattempo e trasferire l’immobile libero, ma si potrebbe solo chiedere a quest'ultimo il risarcimento dei danni (e sempre che il venditore abbia un patrimonio aggredibile, in quanto, se fosse nullatenente, il danneggiato non troverebbe alcunchè su cui soddisfarsi). Lo stesso discorso vale anche se nel contratto è stata prevista una caparra confirmatoria.

Purtroppo è alto il rischio di incorrere in queste spiacevoli conseguenze poiché nella stragrande maggioranza dei casi si stipulano contratti preliminari per scrittura privata registrata presso l’Agenzia delle Entrate.

C’è dunque un rimedio per evitare tutte queste spiacevoli conseguenze?

Per sterilizzare i suddetti rischi, occorre procedere anche alla "trascrizione" del contratto preliminare nei Registri Immobiliari.

La trascrizione del preliminare:

-- produce un "effetto prenotativo", creando uno scudo protettivo che neutralizza eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano tra la trascrizione del contratto preliminare e il contratto di vendita definitivo;

-- garantisce un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore: infatti la legge riconosce per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra un "privilegio speciale" sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica, l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita "forzata" del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori, e quindi di essere pagato prima degli altri creditori;

-- inoltre, dato che il contratto viene stipulato da un notaio, è possibile anticipare l’effettuazione di alcuni controlli e avvalersi della consulenza di una figura imparziale, connotata di considerevole preparazione tecnica al fine di conosce tutti i diritti e i doveri nella fase più delicata del procedimento che porta all’acquisto della casa. Nel linguaggio comune, per esempio, è solito riferirsi indifferentemente all’acconto e alla caparra: entrambi si realizzano attraverso il pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto, volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra.

In conclusione, si rende tanto più opportuno trascrivere il contratto preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;

• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto (per esempio somma superiore al 10% del prezzo pattuito);

• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore;

• quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti o altro.

Il nostro Studio offre assistenza per valutare in base al caso concreto l’opportunità della trascrizione.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate, oltre l'imposta di registro pari ad euro 200 e di bollo, anche l'imposta di registro sulla caparra o acconto prezzo che sarà poi recuperata in sede di stipula del definitivo: