Notaio Nicola Bruno

Che cos’è il contratto di preliminare (o compromesso) di compravendita?

È il contratto con il quale il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita, con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile.

Il versamento della caparra al momento della sottoscrizione di un preliminare impegna entrambe le parti a concludere la compravendita.

Preliminare di compravendita e proposta di acquisto

Preliminare e proposta di acquisto non sono la stessa cosa: quest’ultima è normalmente un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare la cui firma viene normalmente accompagnata dal versamento di una somma a titolo di caparra, che resta ‘bloccata’ per tutta la durata di validità della proposta. Nel frattempo il venditore può valutare anche altre offerte.

Nel momento in cui la proposta di acquisto viene controfirmata ed accettata dal venditore, si conclude di fatto un preliminare di vendita; le clausole e i termini sono quelli indicati nel modulo prestampato della proposta.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l’acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca oppure il venditore non può consegnare l’immobile al momento della vendita. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita e così via.

La trascrizione del Preliminare. Cosa è e quando è opportuna.

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.

Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

■ potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);

■ potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita a terzi o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

C’è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l’intervento del Notaio.

L’intervento del Notaio e la trascrizione del contratto preliminare saranno sempre necessari e obbligatori nel caso di contratti preliminari aventi a oggetto immobili da costruire promessi in vendita a persone fisiche da un costruttore e relativi a immobili la cui costruzione sia abilitata da titoli edilizi richiesti/presentati a partire dal 16 marzo 2019, mentre in tutti gli altri casi la trascrizione del preliminare resta una opzione di tutela che può sempre essere attivata, mediante l’intervento notarile, a scelta dei contraenti.

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, obbligatoria o volontaria che essa sia, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo: in sostanza è come se l’atto di compravendita fosse stato trascritto al momento del preliminare, neutralizzando in questo modo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli già dal momento del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce inoltre un’ulteriore tutela dell’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare: l’acquirente nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita forzata del bene ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

Viene garantita inoltre una specifica tutela in caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

È opportuno trascrivere il preliminare:

  • Quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e quella del contratto di compravendita.
  • Quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o acconto.
  • Quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (per esempio nel caso in cui la parte promittente venditrice sia un imprenditore e, come tale, fallibile), qualora si tratti di una fattispecie per la quale non sia già previsto l’obbligo di trascrizione e quindi, ad esempio, nel caso di contratti preliminari aventi a oggetto immobili già esistenti in cui la parte promittente venditrice sia un imprenditore oppure nel caso di contratti preliminari aventi a oggetto immobili in corso di costruzione il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto/presentato prima del 16 marzo 2019.

Quanto costa la trascrizione del preliminare?

La Trascrizione comporta costi maggiori rispetto alla semplice registrazione del preliminare (che pure sconta l’imposta di registro fissa di Euro 200):

  • Imposta fissa di trascrizione: Euro 200
  • Diritti fissi di trascrizione: Euro 35
  • Imposta di bollo : Euro 155,00
  • Onorario del Notaio

Il contenuto del Compromesso

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.

Le verifiche da effettuare al momento del preliminare

Provenienza, verifica proprietà e inesistenza di vincoli

La più importante verifica da fare è quella che accerta che la proprietà del promittente venditore che forma il preliminare sia effettiva.

A tale proposito, si rende necessario verificare la provenienza e cioè l’atto con il quale il venditore è diventato proprietario dell’immobile oggetto di compravendita, andando indietro a ricostruire i passaggi di proprietà per i venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla l’eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sull’immobile (ad esempio eventuali diritti di passaggio di terzi) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).

E’ inoltre importante, tra l’altro, effettuare verifiche:

– inerenti il regime patrimoniale sia del venditore che dell’acquirente;

– sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazioni alla commerciabilità; va anche individuato il diritto oggetto di cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);

– verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità a I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro);

– verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero al rogito definitivo, oppure differita).

Regolarità Edilizia

L’immobile è stato costruito con regolare titolo edilizio? Esistono domande di condono in corso? E’ agibile?

A questo proposito, è possibile richiedere una “relazione tecnica integrata” da rilasciarsi a cura di un tecnico abilitato (ossia qualsiasi tecnico abilitato alla predisposizione e presentazione di progetti edilizi e iscritto a un Ordine professionale: geometra, ingegnere, architetto) . Si precisa che tale dichiarazione non è obbligatoria  ma molto opportuna sia nell’interesse dell’acquirente, per non incorrere successivamente all’acquisto in sanzioni di carattere amministrativo o che non intenda vedersi preclusa la possibilità di presentare nuovi progetti edilizi o di fruire di agevolazioni fiscali; sia nell’interesse del venditore che voglia evitare il rischio di incorrere in azioni risarcitorie qualora emergano irregolarità edilizie delle quali ignora l’esistenza.

Rapporti condominiali

Se si acquista un immobile in condominio è opportuno informarsi, già al momento del preliminare, se ci sono eventuali delibere di lavori di straordinaria amministrazione, spese condominiali ancora non saldate dal venditore, regolamento condominiale, etc.

A seguito delle recenti modifiche della disciplina sul condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220), l’amministratore di condominio ha l’obbligo di:

■ allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee;

■ rilasciare al condomino che ne faccia richiesta attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Certificazione energetica

L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita; infatti, in base alle norme ora in vigore, il proprietario deve , in ogni caso, rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

La tutela in caso di inadempimento

Nel caso in cui una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, l’altra parte ha a disposizione specifici strumenti di reazione per la tutela dei propri diritti:

  • La parte non inadempiente può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo; trattasi di esecuzione in forma specifica.
  • La parte non inadempiente può rivolgersi al giudice e ottenere una risoluzione del contratto, nonché il risarcimento del danno subito.
  • Se nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, non si potrà agire per ottenere il risarcimento di maggiori danni.

Laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica, le uniche tutele a disposizione della parte non inadempiente restano la risoluzione e il recesso.

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma rivelatosi in realtà da esse gravato, può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo  finché tali formalità non vengano cancellate a cura del promittente venditore.

La caparra e l’acconto

Normalmente, chi propone di comprare una casa versa una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, a dimostrazione della serietà della proposta.

Quando si perfeziona la vendita, la caparra viene scalata dal prezzo finale.

Possono essere inoltre previste ulteriori rate di prezzo: il preliminare deve indicare relative scadenze, nonché come e dove andranno versate le rate di pagamento del prezzo. Tali versamenti non possono mai avvenire in contanti.

E’ di fondamentale importanza specificare nel preliminare se le somme versate prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo.

E’ opportuno inserire già nel preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento del prezzo versato e della caparra.

La registrazione

Si tratta della presentazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte.

È obbligatoria e deve essere fatta entro 30 giorni dal perfezionamento.

Le principali imposte da pagare:

  • Imposta di registro fissa : Euro 200,00
  • Imposta proporzionale : 0,50% della caparra

In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta a imposta di registro , sarà dovuta anche l’imposta proporzionale del 3% di ciascun acconto.

L’imposta pagata in relazione alla caparra ed a eventuali acconti sarà dedotta dall’imposta di registro dovuta per la vendita.