Notaio Nicola Bruno

Quando ci si appresta ad acquistare una casa o a sottoscrivere un qualsiasi tipo di atto notarile è molto importante che il consumatore si informi sui costi da sostenere ed, in particolare, abbia chiaro quale sarà l’importo da corrispondere all’Erario per le imposte ed il costo della prestazione professionale del Notaio.

Confrontare preventivi prima di decidere è senz’altro importante, tuttavia è bene avere gli strumenti per sapere leggere le informazioni fornite perché, spesso, quella del preventivo più basso non si rivela poi la scelta più appropriata.

Quali categorie compongono il preventivo del Notaio?

Oneri fiscali: imposte, tasse, anticipazioni a carico del cliente
Oneri notarili: spese anticipate, contributi notarili e onorario del Notaio.

La nota dolente del preventivo è rappresentata dagli oneri fiscali a carico del cliente perché quasi sempre sono la parte più cospicua del preventivo: si tratta delle imposte dovute per l’atto da stipularsi che sono calcolate direttamente dallo studio notarile al momento della redazione del preventivo, sulla base delle informazioni che il cliente ha fornito: per questa ragione, è molto importante essere quanto più completi e precisi possibile nel fornire i dati richiesti. In questo modo anche il preventivo che il cliente riceverà sarà accurato.

Tra le imposte dovute, la prima da ricordare è l’Imposta di Registro dovuta all’Agenzia delle Entrate per la registrazione dell’atto: può variare da un importo fisso di Euro 200  fino a importi variabili del 2%, 4%, 9% o 15% a seconda del tipo e del valore dell’atto.

Altre voci che il consumatore può trovare nella lettura di un preventivo notarile, sotto la macrocategoria ‘Anticipazioni’, sono l’imposta ipotecaria, imposta catastale, imposta di bollo, tassa ipotecaria e tassa archivio notarile.

Possono essere dovute tutte o solo parte di esse; ciò dipende dal tipo di atto.

Gli oneri notarili vanno a loro volta suddivisi in altre due sottocategorie: le spese anticipate (o generali) e l’onorario del Notaio.

Le spese anticipate sono quelle spese che il Notaio deve necessariamente sostenere per svolgere l’incarico professionale che gli viene assegnato: ad esempio, visure ipotecarie, catastali e così via per le dovute verifiche da effettuare in relazione ad una compravendita di immobili; è necessario effettuare una vera e propria istruttoria al fine di fotografare correttamente lo stato giuridico dell’immobile. Il Notaio deve infatti garantire che l’immobile sia libero da gravami ed ipoteche, che i dati catastali siano corrispondenti, e ciò richiede un importante lavoro di ispezione preliminare all’atto, il quale può arrivare ad avere costi anche molto elevati, per questo motivo bisogna diffidare dai preventivi troppo bassi in quanto ciò è indizio che questa attività ispettiva possa essere compiuta in modo non adeguato.

Nella macrocategoria ‘onorari notarili’ rientrano poi anche i contributi che il Notaio deve versare, secondo quanto previsto dalla legge, e cioè contributi dovuti al Consiglio Nazionale del Notariato, alla Cassa Nazionale del Notariato, al Consiglio Notarile Distrettuale e al Fondo di Garanzia, nonché un contributo fisso di euro 2 per ogni atto a repertorio.

Questi oneri a carico del Notaio sono proporzionali al valore dell’atto e tanto più sarà alto quest’ultimo , tanto più alto sarà anche l’onorario del Notaio sul quale impattano appunto i costi appena citati.

Gli oneri notarili sono gli unici imponibili IVA (aliquota ordinaria del 22%) – non lo sono invece tutte le voci che rientrano sotto la macrocategoria ‘oneri fiscali’: le imposte infatti sono esenti IVA.

Resta inteso che, nel caso in cui la prestazione professionale venga svolta a favore di una società, si dovrà applicare la ritenuta di acconto del 20%.

Preventivo Notaio: sintetico o analitico?

Il preventivo sintetico è il documento che riassume le suddette voci in due importi: 1) anticipazioni; 2) onorario. In questa tipologia di preventivo non è specificato come le anticipazioni siano suddivise e, quindi, non vi sono gli elementi, ad esempio, per distinguere gli importi delle singole imposte dovute all’erario.

Un preventivo analitico, più aderente ai doveri imposti al Notaio dalle norme vigenti invece, riporta in modo dettagliato l’importo dovuto per ogni singola voce e ciò consente al consumatore di approfondire compiutamente sugli oneri dovuti allo Stato e al Notaio, in modo da essere totalmente informati su quanto e cosa si sta pagando.

Si ritiene consigliabile sempre ottenere un preventivo analitico inviato su carta intestata dal Notaio e unitamente a un documento che consenta al consumatore di conferire l’incarico e dare il consenso privacy.

Il Notaio inoltre è tenuto a garantire lo stato che le imposte dovute per gli atti da lui stipulati siano sempre versate, anche in caso di mancato incasso della parcella. Per questa ragione è necessario saldare la parcella del Notaio al momento dell’atto, o prima.